Эти радужные пузыри.

Сегодня хотелось бы немного отойти от абстрактных околофилософских рассуждений и поговорить о чем-то более конкретном, материальном, фундаментальном. О недвижимости, конечно. Недвижимость – наше всё. Квартира в крупном городе, чаще всего – основной актив семьи.  Ипотека – страшное слово для всех, кто знаком с ним не понаслышке. Недвижимость всегда в цене. Но справедливо ли она оценена?

Не будем мудрствовать лукаво. Есть международная методика, одинаково хорошо действующая уже много десятилетий и в Европе, и в Америке, и в Азии, на любом развитом рынке недвижимости. Она гласит:

СПРАВЕДЛИВАЯ ЦЕНА КВАРТИРЫ = СТО МЕСЯЧНЫХ РЫНОЧНЫХ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА НЕЁ.

Именно так, а не наоборот. В отличие от цен на жильё арендная плата наименее подвержена колебаниям коньюктуры на инвестиционном рынке и связана с реальным платёжеспособным спросом. Грубо говоря, если в недвижимость, при определённых условиях, могут быть направлены средства инвесторов, в расчете на рост цен. Арендуется жильё как правила для себя. Напрямую привязано к активности трудоспособного населения и к его реальным доходам.

И так, берём арендную плату за двухкомнатную квартиру экономкласса в Москве. 40-45 тыс. руб. в месяц. Считает справедливую цену. 45,000 руб. * 100 = 4,500,000 руб. 4.5 миллиона рублей. Стоит такая квартира на рынке 8 – 9.5 млн. руб. Переоценена в 2 раза (!!!).

Примерно такая же картина и по рынку Петербурга и Новосибирска. Отклонения невелики. Каждый может без труда посчитать соответствующий коэффициент для любого города страны. В целом картина печальна. Жилая недвижимость в России переоценена в 1.5 – 2 раза.

В экономике такая ситуация называется «надуванием пузыря». А пузыри имеют привычку лопаться.  При том, можно сказать, что «мыльный пузырь» недвижимости это самый «дутый» пузырь в современной России. Что же это означает для нас, людей не занимающихся строительством и девелопментом?

Прежде всего, вкладываться в квартиры в расчете на дальнейший рост цен на них не приходится. Потенциал исчерпан. Возможен ещё небольшой рост цен на слухах, в случае  улучшения экономической коньюктуры (ох, кабы она улучшалась). Но ничего подобного ценовому ралли, которое наблюдалось в 1999 – 2008 гг. ждать не приходится. Более того, при неблагоприятном развитии ситуации возможен обвал цен. Здесь многое зависит от внешних факторов. Разумеется, в первую очередь это произойдёт в случае новой волны кризиса. Обвал усугубится тем, что на рынке появится множество «инвестиционных» квартир, те которые приобретались в надежде на рост цен и сдавались в аренду. Не уверен, что цены упадут в два раза. Слишком силён уровень поддержки цен. Это и психологический уклад на рынке, и реально положение дел с ликвидными активами. Но вот к потере 30-40% цены своей недвижимости в сопоставимых ценах, на месте собственников жилья я бы приготовился.

Так что же, продавать квартиры? Откладывать приобретение, если вы приготовились обзавестись жильём и, тем более, брать ипотеку? Не торопитесь. Не всё так просто. Об этом пойдёт речь в следующих публикациях.